임대차 3법, 주거 안정을 위한 법제도의 현재와 과제 | 밸류체인타임스

[밸류체인타임스=권예원 칼럼니스트] 2020년, 정부는 세입자의 주거 안정성을 강화하고 임대차 시장의 불균형을 해소하기 위해 ‘임대차 3법’을 전격 도입했다. 집주인의 우월한 지위를 이용한 임차인의 권리 침해를 방지하고, 세입자가 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 조성하겠다는 취지였다. 법 시행 이후 5년이 지난 지금, 임대차 3법은 여전히 한국 부동산 시장에 큰 영향을 미치며 사회적·정책적 논의의 중심에 서 있다.


임대차 3법이란?

‘임대차 3법’이란 주택 임차인의 권리 강화를 위해 개정된 세 가지 주요 제도를 말한다. ▲계약갱신청구권제, ▲전월세상한제, ▲전월세신고제가 이에 해당하며, 모두 2020년 7월부터 단계적으로 시행됐다. 해당 법들은 임차인의 거주 기간 보장, 임대료 상승 억제, 시장 투명성 제고를 목표로 설계되었으며, 코로나19 팬데믹과 맞물려 불안정해진 주거 시장에 일정 부분 안정화 기능을 제공했다는 평가도 존재한다.


계약갱신청구권제, 최대 4년 거주 보장

계약갱신청구권제는 기존 임대차 계약이 종료되었을 때, 임차인이 한 차례에 한해 2년 추가 계약을 요구할 수 있도록 보장하는 제도다. 기존 2년 계약에 더해 총 최대 4년간 안정적인 거주가 가능하도록 한 것이다.

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임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없다. 여기서 말하는 정당한 사유란 임대인 또는 그의 직계존비속이 직접 거주할 계획이 있는 경우 등이 해당된다.


하지만 임대인이 ‘실거주 목적’으로 갱신을 거절한 후, 실제로 거주하지 않고 제3자에게 재임대한 사실이 확인될 경우에는, 임차인이 손해배상 청구를 할 수 있도록 제도적으로 보완되었다. 이 같은 규정은 임대인의 허위 실거주 주장에 대한 억제 효과를 의도한 것이다.

전월세상한제, 임대료 인상률 5% 제한

전월세상한제는 계약갱신청구권을 행사했을 때 적용되는 임대료 인상 제한 규정이다. 임대인은 계약 갱신 시 기존 보증금이나 월세의 5% 이내에서만 증액할 수 있으며, 그 이상을 요구할 경우 법적으로 제한을 받는다.

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사실 이 조항은 이전 주택임대차보호법에서도 유사한 ‘5% 상한’ 규정이 존재했으나, 강제력이 약해 실질적 효력은 미미했다. 반면 개정된 임대차 3법에서는 이 규정을 보다 실효성 있게 반영하여 강제성을 부여한 것이 특징이다. 다만, 신규 계약 시에는 해당 상한제가 적용되지 않기 때문에, 임대인들이 신규 임차인을 선호하게 되는 부작용도 발생하고 있다.

전월세신고제, 임대차 시장의 투명성 확보

전월세신고제는 임대차 계약을 관할 지방자치단체에 신고하도록 의무화한 제도다. 이전에는 부동산 거래 신고 대상이 주로 ‘매매’ 계약에 한정되어 있었으나, 개정 이후 보증금 6천만 원 이상 또는 월세 30만 원 이상인 계약에 대해서는 30일 이내 신고 의무가 부과된다.

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이 제도는 시장에 유통되는 전·월세 정보가 불투명하다는 지적에 따라 마련된 것으로, 실거래가 기반의 통계 확보, 임대차 분쟁 해결 근거 마련, 전세사기 예방 등 다층적인 효과를 기대할 수 있다. 향후 주택 관련 복지정책 수립에도 데이터 기반 행정 지원 역할을 하게 될 것으로 보인다.


기대와 현실 사이, 실효성과 부작용의 교차

임대차 3법은 시행 초기 많은 기대를 모았으며, 일부 긍정적인 성과도 나타났다. 특히 세입자의 거주 기간 증가, 전세난 완화, 임대료 급등 억제 등의 효과가 있었다는 평가가 있었다. 그러나 시간이 흐르며 법의 실효성과 시장 왜곡 문제가 동시에 부각되고 있다.

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일부 임대인들은 계약갱신청구권 회피를 위해 실거주를 주장한 후, 실제로는 거주하지 않고 다시 임대를 놓는 편법 사례가 적지 않게 발생하고 있다. 또한 전세에서 월세로의 전환 가속화, 임대 물량 감소, 임차인 간 위화감 등의 부작용도 꾸준히 지적되고 있다.


정책적 과제와 사회적 합의의 필요성

임대차 3법은 단순히 주택 정책이 아닌, 사회적 약자 보호와 시장 안정성이라는 두 가치가 충돌하는 영역에 위치해 있다. 임차인을 보호해야 한다는 사회적 요구와 임대인의 재산권을 보장해야 한다는 법적 원칙 사이에서 정책의 균형성을 어떻게 확보할 것인지가 향후 핵심 과제가 될 것이다.

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전문가들은 ▲지역별·시장 상황별로 차등화된 임대료 상한제 도입, ▲실거주 검증 절차의 강화, ▲임차인 보호장치의 세분화 등을 제안하고 있다. 또한 전월세보증금 반환보증 가입 의무화, 중개업소 정보 등록제 강화 등 보다 실질적이고 실행력 있는 사후 정책 장치도 병행되어야 한다는 의견이 나온다.


임대차 3법은 여전히 ‘진화 중’인 제도다

임대차 3법은 여전히 한국 주거정책의 중심축으로 존재한다. 도입 당시의 기대처럼 세입자 보호와 주거 안정이라는 목표를 어느 정도 실현했으나, 시장의 유연성과 실효성을 함께 고려한 정교한 보완책 마련이 절실하다.

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이 제도는 단일한 정답이 있는 정책이 아닌, 사회 변화와 시장 구조에 따라 지속적인 논의와 조정이 필요한 ‘진화형 제도’다. 정부와 국회, 시민사회가 함께 머리를 맞대고 현실에 맞는 균형 잡힌 해법을 만들어야 할 때다.

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[밸류체인타임스 = 권예원 칼럼니스트]