(출처: PxHere)
[밸류체인타임스=김유진 기자] 2025년 5월 현재 서울 부동산 시장은 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 강남권을 중심으로 초고가 아파트 거래가 연이어 발생하는 반면, 노원·도봉·강북(노도강) 등 서울 외곽 지역은 집값 하락과 거래 절벽에 시달리고 있다. 이러한 시장의 이원화는 경제적, 정책적, 사회적 요인이 복합적으로 작용한 결과로, 서울 내에서도 지역별로 전혀 다른 시장 분위기가 연출되고 있다.
강남권에서는 100억 원을 넘는 초고가 아파트 거래가 올해 들어 14건이나 성사됐다. 용산구 ‘나인원한남’과 ‘한남더힐’, 강남구 ‘압구정 현대’, 서초구 ‘래미안원베일리’ 등 서울의 대표적인 부촌에서 100억 원을 훌쩍 넘는 거래가 속출했다. 특히 용산구 한남동의 ‘나인원한남’ 101평형은 250억 원에 거래되며 역대 최고가를 경신했다. 이처럼 초고가 아파트 시장이 활황을 보이는 배경에는 자산가들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호, 신축·프리미엄 단지의 희소성, 그리고 강남권 재건축 기대감이 자리하고 있다. 대출 규제, 토지거래허가구역 지정, 정치적 불확실성 등 각종 악재에도 불구하고 강남권 고가 아파트는 오히려 신고가를 경신하며 상승세를 이어가고 있다.
강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 고가 아파트 거래는 올해 4월까지 163건을 기록해 지난해 같은 기간 대비 2배 이상 증가했다. 압구정, 반포 등 핵심지에서는 50억 원 이상의 거래가 연이어 이루어지고 있으며, 30억 원을 넘나드는 신축 아파트도 여전히 높은 인기를 누리고 있다. 강남권의 아파트는 실수요자뿐 아니라 중장기적 가치 상승을 기대하는 투자 수요까지 흡수하고 있어, 단기적인 가격 변동보다 구조적인 상승 가능성에 무게가 실리고 있다.
이러한 강남권 초고가 거래의 이면에는 외곽 지역의 침체가 뚜렷하다. 노원·도봉·강북(노도강) 지역은 2025년 들어 집값이 하락세를 보이고 있다. 고금리 장기화와 대출 규제 강화로 이자 부담이 커진 집주인들이 매물을 내놓고 있지만, 매수세는 급감해 거래가 사실상 끊긴 상태다. 노도강 지역의 주택담보대출 비중은 강남권의 약 1.7배에 달해 금리 인상에 더욱 취약하다. 신규 입주 물량 증가와 수요 위축이 겹치면서 매물은 쌓이고, 급매물 위주로만 거래가 이루어지다 보니 가격 하락이 가속화되고 있다.
한국부동산원 통계에 따르면, 올해 1월부터 2월 셋째 주까지 노원(-0.16%), 도봉(-0.17%), 강북(-0.13%) 지역 아파트값은 꾸준히 하락했다. 노원구 아파트 매물은 1년 전보다 11.6% 늘었고, 도봉구와 강북구도 각각 17.8%, 18.6% 증가했다. 매수심리도 크게 위축돼, KB 매수우위지수는 5주 연속 하락세를 나타냈다. 전문가들은 노도강 지역의 집값 약세가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다.
서울 내에서도 강남과 비강남권의 가격 격차는 역대 최대치로 벌어졌다. 2025년 2월 기준, 강남구의 평당 아파트 평균 매매가는 9,619만 원, 도봉구는 2,673만 원으로, 무려 6,946만 원의 차이를 보였다. 서울 상위 20% 아파트 평균 매매가는 27억 3,666만 원, 전국 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억 1,620만 원으로, 23.6배의 격차를 기록했다. 이는 조사 이래 최대치로, 부동산 시장의 초양극화가 현실화됐음을 보여준다.
이러한 양극화의 원인으로는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 우선, 강남권은 교육, 교통, 생활 인프라 등에서 압도적인 경쟁력을 갖추고 있으며, 재건축 기대감과 신축 아파트의 희소성이 가격을 견인하고 있다. 금리 인하 기대감, 실수요·투자수요의 집중, 그리고 ‘강남불패’ 신화 역시 고가 아파트 시장을 뒷받침하고 있다.
반면, 노도강 등 외곽 지역은 대출 규제와 고금리의 직격탄을 맞았다. 대출 의존도가 높은 수요층이 금리 인상에 취약해 매수세가 빠르게 위축됐고, 신규 입주 물량 증가로 수급 불균형이 심화됐다. 실제로 노도강 지역은 최근 5년 평균보다 35% 많은 신규 입주 물량이 예정되어 있어, ‘매물은 늘고 매수자는 없는’ 상황이 이어지고 있다.
이런 시장 구조는 투자자와 실수요자 모두에게 새로운 전략을 요구한다. 강남권과 핵심지에서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 강화되고 있으며, 외곽 지역에서는 실거주 목적의 무주택자 중심으로 신중한 접근이 필요하다. 전문가들은 서울을 비롯한 수도권과 지방, 서울 내에서도 가격 양극화가 심화될 것으로 전망하며, 실수요자들을 위한 주택 공급 부족도 심각해질 것으로 내다보고 있다.
결국, 2025년 서울 부동산 시장은 초고가 아파트와 중저가 아파트, 강남권과 외곽 지역 간의 양극화가 더욱 뚜렷해진 모습이다. 이는 단순한 가격 차이를 넘어, 자산 형성의 기회와 주거 안정성, 사회적 불평등 등 다양한 문제로 확산될 수 있다. 앞으로도 이러한 양극화 현상은 구조적으로 지속될 가능성이 높아, 정부의 정책적 대응과 시장 참여자들의 전략적 판단이 더욱 중요해질 것으로 보인다.
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[밸류체인타임스 = 김유진 기자]
[밸류체인타임스=김유진 기자] 2025년 5월 현재 서울 부동산 시장은 극심한 양극화 현상을 보이고 있다. 강남권을 중심으로 초고가 아파트 거래가 연이어 발생하는 반면, 노원·도봉·강북(노도강) 등 서울 외곽 지역은 집값 하락과 거래 절벽에 시달리고 있다. 이러한 시장의 이원화는 경제적, 정책적, 사회적 요인이 복합적으로 작용한 결과로, 서울 내에서도 지역별로 전혀 다른 시장 분위기가 연출되고 있다.
강남권에서는 100억 원을 넘는 초고가 아파트 거래가 올해 들어 14건이나 성사됐다. 용산구 ‘나인원한남’과 ‘한남더힐’, 강남구 ‘압구정 현대’, 서초구 ‘래미안원베일리’ 등 서울의 대표적인 부촌에서 100억 원을 훌쩍 넘는 거래가 속출했다. 특히 용산구 한남동의 ‘나인원한남’ 101평형은 250억 원에 거래되며 역대 최고가를 경신했다. 이처럼 초고가 아파트 시장이 활황을 보이는 배경에는 자산가들의 ‘똘똘한 한 채’ 선호, 신축·프리미엄 단지의 희소성, 그리고 강남권 재건축 기대감이 자리하고 있다. 대출 규제, 토지거래허가구역 지정, 정치적 불확실성 등 각종 악재에도 불구하고 강남권 고가 아파트는 오히려 신고가를 경신하며 상승세를 이어가고 있다.
강남 3구(강남·서초·송파)를 중심으로 한 고가 아파트 거래는 올해 4월까지 163건을 기록해 지난해 같은 기간 대비 2배 이상 증가했다. 압구정, 반포 등 핵심지에서는 50억 원 이상의 거래가 연이어 이루어지고 있으며, 30억 원을 넘나드는 신축 아파트도 여전히 높은 인기를 누리고 있다. 강남권의 아파트는 실수요자뿐 아니라 중장기적 가치 상승을 기대하는 투자 수요까지 흡수하고 있어, 단기적인 가격 변동보다 구조적인 상승 가능성에 무게가 실리고 있다.
이러한 강남권 초고가 거래의 이면에는 외곽 지역의 침체가 뚜렷하다. 노원·도봉·강북(노도강) 지역은 2025년 들어 집값이 하락세를 보이고 있다. 고금리 장기화와 대출 규제 강화로 이자 부담이 커진 집주인들이 매물을 내놓고 있지만, 매수세는 급감해 거래가 사실상 끊긴 상태다. 노도강 지역의 주택담보대출 비중은 강남권의 약 1.7배에 달해 금리 인상에 더욱 취약하다. 신규 입주 물량 증가와 수요 위축이 겹치면서 매물은 쌓이고, 급매물 위주로만 거래가 이루어지다 보니 가격 하락이 가속화되고 있다.
한국부동산원 통계에 따르면, 올해 1월부터 2월 셋째 주까지 노원(-0.16%), 도봉(-0.17%), 강북(-0.13%) 지역 아파트값은 꾸준히 하락했다. 노원구 아파트 매물은 1년 전보다 11.6% 늘었고, 도봉구와 강북구도 각각 17.8%, 18.6% 증가했다. 매수심리도 크게 위축돼, KB 매수우위지수는 5주 연속 하락세를 나타냈다. 전문가들은 노도강 지역의 집값 약세가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다.
서울 내에서도 강남과 비강남권의 가격 격차는 역대 최대치로 벌어졌다. 2025년 2월 기준, 강남구의 평당 아파트 평균 매매가는 9,619만 원, 도봉구는 2,673만 원으로, 무려 6,946만 원의 차이를 보였다. 서울 상위 20% 아파트 평균 매매가는 27억 3,666만 원, 전국 하위 20% 아파트 평균 가격은 1억 1,620만 원으로, 23.6배의 격차를 기록했다. 이는 조사 이래 최대치로, 부동산 시장의 초양극화가 현실화됐음을 보여준다.
이러한 양극화의 원인으로는 여러 요인이 복합적으로 작용하고 있다. 우선, 강남권은 교육, 교통, 생활 인프라 등에서 압도적인 경쟁력을 갖추고 있으며, 재건축 기대감과 신축 아파트의 희소성이 가격을 견인하고 있다. 금리 인하 기대감, 실수요·투자수요의 집중, 그리고 ‘강남불패’ 신화 역시 고가 아파트 시장을 뒷받침하고 있다.
반면, 노도강 등 외곽 지역은 대출 규제와 고금리의 직격탄을 맞았다. 대출 의존도가 높은 수요층이 금리 인상에 취약해 매수세가 빠르게 위축됐고, 신규 입주 물량 증가로 수급 불균형이 심화됐다. 실제로 노도강 지역은 최근 5년 평균보다 35% 많은 신규 입주 물량이 예정되어 있어, ‘매물은 늘고 매수자는 없는’ 상황이 이어지고 있다.
이런 시장 구조는 투자자와 실수요자 모두에게 새로운 전략을 요구한다. 강남권과 핵심지에서는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 더욱 강화되고 있으며, 외곽 지역에서는 실거주 목적의 무주택자 중심으로 신중한 접근이 필요하다. 전문가들은 서울을 비롯한 수도권과 지방, 서울 내에서도 가격 양극화가 심화될 것으로 전망하며, 실수요자들을 위한 주택 공급 부족도 심각해질 것으로 내다보고 있다.
결국, 2025년 서울 부동산 시장은 초고가 아파트와 중저가 아파트, 강남권과 외곽 지역 간의 양극화가 더욱 뚜렷해진 모습이다. 이는 단순한 가격 차이를 넘어, 자산 형성의 기회와 주거 안정성, 사회적 불평등 등 다양한 문제로 확산될 수 있다. 앞으로도 이러한 양극화 현상은 구조적으로 지속될 가능성이 높아, 정부의 정책적 대응과 시장 참여자들의 전략적 판단이 더욱 중요해질 것으로 보인다.
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[밸류체인타임스 = 김유진 기자]