‘영끌’의 시대가 간다, 주택담보대출 규제와 그 파장ㅣ밸류체인타임스

[밸류체인타임스=권예원 칼럼니스트] 2025년 6월, 한국 금융당국은 부동산 시장 과열을 억제하기 위해 주택담보대출(이하 주담대)의 총액 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 강력한 조치를 시행했다. 기존에는 소득과 담보가치에 따라 대출 한도가 달라졌지만, 이번 조치 이후로는 연소득이나 담보 가치와 무관하게 수도권과 규제지역에서 주담대는 최대 6억 원까지만 받을 수 있다.

이는 사실상 ‘영끌(영혼까지 끌어모아 대출)’이라는 단어를 유행시켰던 시대의 종말을 의미한다. 과거에는 고소득자나 1주택 실수요자가 더 많은 금액을 대출받을 수 있었지만, 이제는 동일한 한도가 적용돼 구매력 자체가 하향 조정되었다.

담보의 가치를 기준으로 하는 LTV

주담대에서 중요한 지표 중 하나가 LTV(Loan to Value ratio), 즉 담보인정비율이다. LTV는 주택의 가치 대비 얼마나 대출이 가능한지를 나타낸다. 예컨대 LTV가 80%라면, 5억 원짜리 주택을 담보로 4억 원까지 대출받을 수 있다는 뜻이다.

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기존에는 생애최초 주택 구입자에게 LTV 80%까지 허용되던 혜택이 있었으나, 이번 6.27 대책 이후 최대 70%로 축소됐다. 실수요자를 배려하던 혜택이 줄어들며 실제로 내 집 마련을 준비 중인 청년층과 무주택자들의 부담은 더욱 커졌다.

소득을 기준으로 하는 DTI와 DSR

주택 구매 시 금융기관은 개인의 상환 능력을 판단하기 위해 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이라는 지표를 사용한다.DTI는 연소득 대비 주담대 원리금과 기타 이자 상환액이 차지하는 비율을 뜻하며, 주로 주담대 중심으로 계산된다. 예를 들어 연 소득이 6,000만 원이고, 연간 2,400만 원을 대출 상환에 사용한다면, DTI는 40%다. 이 수치가 높을수록 소득 대비 빚 부담이 크다는 의미다.

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DSR은 DTI보다 한층 엄격한 기준으로, 주담대뿐만 아니라 신용대출, 카드론, 학자금 대출, 자동차 할부 등 모든 금융부채의 원리금을 합산하여 계산한다. 이로 인해 DSR이 높으면 대출 한도가 제한되며, 모든 금융부채가 대출 가능성을 제한하는 구조로 바뀌었다. 특히 정부는 "얼마나 빌릴 수 있느냐"가 아니라 "얼마나 갚을 수 있느냐"를 기준으로 대출 심사를 강화하고 있다.

금리 상승을 대비한 스트레스 DSR

2024년부터 도입된 스트레스 DSR은 미래 금리 인상을 미리 반영해 대출 한도를 계산하는 방식이다. 이는 대출 심사 시 현재 금리가 아닌, 향후 예상 금리를 반영하여 더 높은 금리를 기준으로 DSR을 계산하는 제도다.

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2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR 3단계는 기존 이자율에 1.5%포인트를 추가하여 상환능력을 평가하도록 했다. 이로 인해 동일한 소득을 가진 대출자라도 실질적으로 대출 가능한 금액은 줄어들게 된다. 이는 금융시장 충격에 대비한 조치로 볼 수 있지만, 실수요자의 자금 조달 여력을 과도하게 억제한다는 비판도 존재한다.

6.27 부동산 대책의 핵심1, 주택담보대출 최대 6억 원 한도

2025년 6월 27일, 정부는 ‘6.27 부동산 대책’을 발표하며 부동산 금융 규제의 강도를 대폭 강화했다. 이 대책의 핵심은 주택담보대출(주담대)의 총액 한도를 6억 원으로 제한한 것이다. 기존에는 소득 수준과 담보 가치에 따라 대출 가능 금액이 유동적으로 결정되었지만, 이번 조치로 수도권 및 규제지역에서는 누구든 최대 6억 원까지만 대출받을 수 있게 되었다.

표면적으로는 부동산 과열을 진정시키기 위한 목적이지만, 현실에서는 실수요자들에게 큰 제약이 되고 있다. 현재 수도권의 평균 아파트 가격은 이미 9억 원을 초과했고, 서울 도심의 경우 그보다 훨씬 높은 수준이다. 이로 인해 충분한 소득과 상환 능력을 갖춘 사람도 주택 구입에 필요한 자금을 온전히 조달할 수 없게 되었다.

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이는 LTV나 DSR과 같은 정교한 기준을 적용하기 이전에, 정량적인 상한선으로 대출 자체를 차단하는 방식으로 실수요자의 내 집 마련 기회를 가로막고 있다. 더불어 다주택자와 투자자에 대해서는 사실상 ‘금융 접근 차단’이라는 강력한 조치가 적용되어, 정부가 위험 요소를 선별한 것이 아니라 잠재적 투자자 전체를 일괄적으로 배제한 셈이다.

6.27 부동산 대책의 핵심2, 다주택자 봉쇄

두 번째 핵심은 다주택자에 대한 대출 차단이다. 2주택 이상 보유자는 원칙적으로 주담대를 신규로 받을 수 없고, 1주택자의 경우에도 기존 주택을 6개월 내 처분해야만 대출이 가능하다. 이는 사실상 다주택자의 시장 진입을 원천적으로 봉쇄하는 정책이다.

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정부는 이를 통해 과도한 부동산 투기를 억제하고자 하나, 다주택자가 단지 투기 수단이 아니라 전월세 공급의 한 축을 담당하고 있다는 점은 간과되었다. 주택 가격이 고공행진을 이어가는 현 시점에서 주택 구매보다 임대 선호가 높아지는 가운데, 이들의 이탈은 임대 시장의 공급 감소로 이어질 가능성이 크다.

결과적으로 실수요자에게 돌아가야 할 전월세 주택의 선택지가 줄어들고, 임차인의 주거 안정성도 위협받게 된다. 게다가 1주택자의 추가 주택 매입까지 ‘기존 주택 처분’이라는 조건을 달아 사실상 구매 자체를 어렵게 만든 점도 논란이 되고 있다.

6.27 부동산 대책의 핵심3, 실거주 요건 강화

이번 대책은 대출을 받은 후 6개월 내 전입을 의무화하는 규정을 신설했다. 기존에도 실거주 약정이 있었지만 형식적인 수준에 그쳤던 반면, 이번 조치부터는 전입하지 않을 경우 대출 회수도 가능해지는 등 강제성이 부여되었다.

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문제는 이 같은 조치가 현실적인 이사 여건을 고려하지 않았다는 점이다. 특히 육아, 출산, 학군 배정 등 복합적 사정에 따라 전입 시기를 조율해야 하는 2030세대 실수요자에겐 큰 부담으로 작용할 수 있다. 또한 이 정책으로 인해 갭투자와 같은 전세 레버리지 투자 방식이 사실상 봉쇄되면서, 투자 유입이 줄고 임대 물량은 더욱 줄어들 가능성이 높다.

6.27 부동산 대책의 핵심4, 전세보증금 반환 목적 대출 금지

정부는 갭투기를 차단하기 위한 조치로 소유권 이전 전 전세보증금 반환을 위한 대출을 전면 금지했다. 이는 보증금으로 주택을 사고 그 주택의 전세보증금으로 다시 대출을 받는 ‘갭투자’ 방식을 억제하기 위한 것이다.

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그러나 이로 인해 임대인이 전세금을 돌려줄 여력이 부족해지고, 이는 세입자에게 직접적인 피해로 전가될 수 있다. 실제로 보증금 반환 대출에 의존해 주택을 처분하려던 다주택자들은 유동성 위기에 처했고, 주택을 처분하지도, 보유하며 대출을 받지도 못하는 진퇴양난 상황에 놓이게 되었다.

결과적으로 갭투기라는 한 가지 문제를 해결하려다, 보증금 미반환 문제와 세입자의 피해라는 두 가지 문제를 낳는 결과를 초래한 셈이다.

6.27 부동산 대책, 과연 옳은 방향인가

6.27 부동산 대책은 분명 부동산 시장의 과열을 진정시키려는 의도로 기획되었으며, 투기 수요 차단과 금융 리스크 축소라는 목표를 갖고 있다. 하지만 정책의 내용은 단계적 조정이나 합리적 규율이 아닌, 전면적 차단과 획일적 제한에 가깝다.

특히 정부는 이미 LTV, DTI, DSR 등 다층적 리스크 관리 장치를 갖추고 있음에도 불구하고, 이들을 보완하기보다 무시한 채 정량적 대출 상한을 도입함으로써 시장의 자율성과 유연성을 제한하고 있다.

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정책은 방향을 제시해야 한다. 투기를 억제하되 실수요자는 보호하고, 시장의 흐름을 왜곡하지 않도록 세심한 조정이 필요하다. 그러나 이번 대책은 방향을 제시하기보다는 진입 자체를 차단하는 데 초점을 맞췄으며, 이는 정책의 목적보다 부작용이 더 두드러질 수 있다는 우려를 낳고 있다.

현실을 외면한 규제는 결코 장기적인 해결책이 될 수 없다. 지금 필요한 것은 시장 참여자들이 예측 가능한 환경 속에서 안정적으로 움직일 수 있도록 돕는, 유연하면서도 정교한 정책 설계다. ‘대책’이란 이름이 현실을 부정하는 도구가 아니라, 문제 해결을 위한 책임 있는 대응이 되어야 한다.

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[밸류체인타임스 = 권예원 칼럼니스트]