[밸류체인타임스=권예진 칼럼니스트] 부동산 투자자들 사이에서 최근 “사이클에 귀를 기울이라(Listen to the cycle)”라는 격언이 다시금 회자되고 있다. 가치투자의 대가 하워드 막스(Howard Marks)가 강조했듯, 자산 시장은 일정한 주기, 즉 사이클 속에서 끊임없이 움직이기 때문이다.
부동산 전문가들은 “상승과 하락의 사이클을 학습한 투자자들을 중심으로 안정적인 투자처를 선점하려는 움직임이 감지되고 있다”고 분석했다. 금리 정점론과 함께 특례보금자리론 도입, 종합부동산세 완화 등 정책적 변화가 맞물리며 투자 심리가 회복될 경우, 시장이 다시 상승 국면으로 전환될 가능성이 충분하다는 견해다. 특히 시장 침체 우려 속에서도 아파트 분양은 여전히 안전한 자산 증식 수단으로 평가받으며 주목받고 있다.
수요와 공급이 만드는 부동산 사이클의 원리 부동산 사이클은 수요와 공급이라는 시장의 기본 원리에 의해 형성된다. 그 신호탄은 대개 ‘전세가 상승’이다. 전세 물량이 부족해지면 실수요가 증가하며 전세 가격이 오르는데, 이는 향후 매매 가격과 지역 선호도를 가늠하는 핵심 지표가 된다.
전세가 상승은 자연스럽게 매매 수요를 자극한다. 주거비 부담이 커진 수요자들이 매매로 선회하고, 매매가와 전세가의 차이(갭)가 줄어들면 투자 수요까지 가세하며 가격 상승을 가속화한다. 이에 수익성을 확인한 건설사들이 주택 공급을 늘리면서 입주 물량이 쏟아지게 된다.
그러나 공급이 수요를 초과하면 사이클은 하락기로 접어든다. 전세가가 먼저 꺾이고 매매가 역시 하방 압력을 받는다. 특히 신축 아파트 공급이 집중되면 경쟁력이 낮은 구축 아파트를 중심으로 하락세가 두드러진다. 가격 하락이 지속되면 건설사들은 공급을 줄이고, 미분양 물량이 소진될 때까지 시장은 냉각기를 거친다. 이후 인구 증가와 세대 분화로 다시 수요가 공급을 앞지르면, 전세가가 반등하며 새로운 사이클이 시작된다.
(출처:unsplash)
한국형 부동산 ‘10년 주기설’과 변동의 역사 대한민국 부동산 시장 역시 이러한 사이클을 충실히 따랐다. 자산 가격은 장기적으로 우상향해왔으나, 그 과정에서 약 10년을 주기로 하락·회복·상승을 반복하는 이른바 ‘10년 주기설’이 자리 잡았다. 이는 인구 구조의 변화와도 밀접하게 맞물려 있다.
과거 노무현 정부 시절 부동산 가격 급등으로 강력한 규제가 시행된 이후, 이명박·박근혜 정부 중반까지 약 7년간 하락세가 이어졌다. 2011년 전후에는 과도한 대출을 끼고 집을 산 이들이 하락하는 집값과 이자 부담에 시달리는 ‘하우스푸어’와 ‘깡통전세’ 문제가 사회적 이슈로 부각되기도 했다.
문재인 정부 출범 이후 다시 가격이 급등하며 규제가 강화됐고, 이에 따른 반작용으로 다시 하락과 회복의 변동성이 이어지고 있다. 전문가들은 한국 부동산 시장의 변동이 정권의 성격에 따른 규제와 부양책의 반복 결과라고 분석한다.
2030년 고령화 시대, 변화하는 투자 전략 향후 부동산 시장의 풍경은 이전과 다를 것으로 보인다. 2030년 이후 본격화될 고령화와 저성장 기조는 시장의 역동성을 약화시킬 가능성이 크다. 특히 2000년생 세대가 주택 수요층으로 진입하는 2025~2030년 사이에는 수요 구조의 대대적인 과도기가 예상된다.
결국 반복되는 사이클 속에서 길을 잃지 않기 위해서는 단기적인 일희일비보다 장기적인 관점에서의 포트폴리오 재정비가 필수적이다. 변화하는 인구 구조와 시장의 주기를 이해하고 대비하는 자만이 안정적인 자산 증식을 이뤄낼 수 있을 것이다.
[밸류체인타임스=권예진 칼럼니스트] 부동산 투자자들 사이에서 최근 “사이클에 귀를 기울이라(Listen to the cycle)”라는 격언이 다시금 회자되고 있다. 가치투자의 대가 하워드 막스(Howard Marks)가 강조했듯, 자산 시장은 일정한 주기, 즉 사이클 속에서 끊임없이 움직이기 때문이다.
부동산 전문가들은 “상승과 하락의 사이클을 학습한 투자자들을 중심으로 안정적인 투자처를 선점하려는 움직임이 감지되고 있다”고 분석했다. 금리 정점론과 함께 특례보금자리론 도입, 종합부동산세 완화 등 정책적 변화가 맞물리며 투자 심리가 회복될 경우, 시장이 다시 상승 국면으로 전환될 가능성이 충분하다는 견해다. 특히 시장 침체 우려 속에서도 아파트 분양은 여전히 안전한 자산 증식 수단으로 평가받으며 주목받고 있다.
수요와 공급이 만드는 부동산 사이클의 원리
부동산 사이클은 수요와 공급이라는 시장의 기본 원리에 의해 형성된다. 그 신호탄은 대개 ‘전세가 상승’이다. 전세 물량이 부족해지면 실수요가 증가하며 전세 가격이 오르는데, 이는 향후 매매 가격과 지역 선호도를 가늠하는 핵심 지표가 된다.
전세가 상승은 자연스럽게 매매 수요를 자극한다. 주거비 부담이 커진 수요자들이 매매로 선회하고, 매매가와 전세가의 차이(갭)가 줄어들면 투자 수요까지 가세하며 가격 상승을 가속화한다. 이에 수익성을 확인한 건설사들이 주택 공급을 늘리면서 입주 물량이 쏟아지게 된다.
그러나 공급이 수요를 초과하면 사이클은 하락기로 접어든다. 전세가가 먼저 꺾이고 매매가 역시 하방 압력을 받는다. 특히 신축 아파트 공급이 집중되면 경쟁력이 낮은 구축 아파트를 중심으로 하락세가 두드러진다. 가격 하락이 지속되면 건설사들은 공급을 줄이고, 미분양 물량이 소진될 때까지 시장은 냉각기를 거친다. 이후 인구 증가와 세대 분화로 다시 수요가 공급을 앞지르면, 전세가가 반등하며 새로운 사이클이 시작된다.
(출처:unsplash)
한국형 부동산 ‘10년 주기설’과 변동의 역사
대한민국 부동산 시장 역시 이러한 사이클을 충실히 따랐다. 자산 가격은 장기적으로 우상향해왔으나, 그 과정에서 약 10년을 주기로 하락·회복·상승을 반복하는 이른바 ‘10년 주기설’이 자리 잡았다. 이는 인구 구조의 변화와도 밀접하게 맞물려 있다.
과거 노무현 정부 시절 부동산 가격 급등으로 강력한 규제가 시행된 이후, 이명박·박근혜 정부 중반까지 약 7년간 하락세가 이어졌다. 2011년 전후에는 과도한 대출을 끼고 집을 산 이들이 하락하는 집값과 이자 부담에 시달리는 ‘하우스푸어’와 ‘깡통전세’ 문제가 사회적 이슈로 부각되기도 했다.
문재인 정부 출범 이후 다시 가격이 급등하며 규제가 강화됐고, 이에 따른 반작용으로 다시 하락과 회복의 변동성이 이어지고 있다. 전문가들은 한국 부동산 시장의 변동이 정권의 성격에 따른 규제와 부양책의 반복 결과라고 분석한다.
2030년 고령화 시대, 변화하는 투자 전략
향후 부동산 시장의 풍경은 이전과 다를 것으로 보인다. 2030년 이후 본격화될 고령화와 저성장 기조는 시장의 역동성을 약화시킬 가능성이 크다. 특히 2000년생 세대가 주택 수요층으로 진입하는 2025~2030년 사이에는 수요 구조의 대대적인 과도기가 예상된다.
결국 반복되는 사이클 속에서 길을 잃지 않기 위해서는 단기적인 일희일비보다 장기적인 관점에서의 포트폴리오 재정비가 필수적이다. 변화하는 인구 구조와 시장의 주기를 이해하고 대비하는 자만이 안정적인 자산 증식을 이뤄낼 수 있을 것이다.
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[밸류체인타임스 = 권예진 칼럼니스트]