[밸류체인타임스=권예원 칼럼니스트] 연말을 앞두고 증권가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문을 중심으로 대규모 조직개편이 예고되고 있다. 지난해 중소형 증권사를 중심으로 통폐합이 진행됐다면, 올해는 KB증권·미래에셋증권·메리츠증권 등 주요 대형 증권사가 인력 구조조정에 돌입할 것이라는 전망이 나온다. 업황 회복을 기대하며 인력을 유지해온 대형 증권사들도 내년부터는 최소 인력 운영 기조로 전환할 가능성이 커졌다. 침체된 부동산 PF 시장이 금융권 재편의 촉매로 작용하는 셈이다.
부동산 침체와 금융위기
부동산 경기 침체는 금융위기와 직결돼 있다. 부동산 산업 특성상 초기 자금 대부분이 대출에 의존할 수밖에 없고, 이 과정에서 활용되는 대표적 금융 방식이 부동산 PF다. PF는 미래에 발생할 분양대금 등 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 구조다. 시행사가 PF 대출을 통해 사업을 진행하고, 이후 발생하는 수익으로 대출을 상환한다.
PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로, 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하기 위한 금융 방식이다. 이 중 부동산 PF는 향후 분양대금 등 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달한다는 점에서 일반 대출과 구별된다. 금융기관은 단순 담보가 아닌 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가해 대출 여부를 결정하며, 시행사는 PF 대출을 기반으로 사업을 진행하고 이후 발생한 수익으로 대출을 상환한다.
사진출처:unsplash
부동산 PF는 브릿지론 → PF 본대출 → 분양대금 회수 → 입주 잔금 상환으로 이어지는 연속 구조다. 착공 이전에는 브릿지론으로 토지를 매입하고, 이후 PF 대출을 통해 브릿지론을 상환하며 공사비를 마련한다. 공사 진행 과정에서 발생하는 분양대금으로 PF 대출 일부와 공사비를 충당하며, 공사가 완료되면 입주 잔금을 통해 대출을 최종 상환하고 수익을 확보하는 방식이다.
이 구조는 도미노와 유사한 형태다. 어느 한 단계라도 어긋나면 전체가 흔들릴 수 있다. 부동산 PF에는 시행사·건설사뿐 아니라 은행, 증권사, 저축은행, 보험사 등 다양한 금융기관이 복합적으로 얽혀 있어 충격이 쉽게 전이된다. 부동산 경기가 둔화돼 분양률이 하락하거나 예정된 현금흐름이 확보되지 않으면, 완공된 건물조차 대출 상환이 어려워지는 상황이 발생한다. 예정된 현금흐름이 실현되지 않을 경우, 그 연결망 전체가 흔들리며 금융시장 전반으로 위험이 확산될 수 있다.
부동산 침체의 파급력
부동산 PF 부실이 금융위기의 출발점이 되는 이유는 위험이 빠르게 전이되는 구조 때문이다. 건설 사업장에서 부실이 발생하면 대출 연체로 이어지고, 이는 곧 금융기관의 자산 건전성 악화로 연결된다. 분양률 하락과 공사비 상승은 사업장의 현금흐름을 압박하고, 이에 따라 이자 지급이 어려워지면서 연체가 발생한다. 연체가 늘어나면 금융기관의 유동화 상품과 자본시장 전체에 불확실성이 확산되고, 이는 금융시장 신뢰 약화와 유동성 축소로 이어지는 악순환을 만든다.
사진출처:unsplash
특히 이러한 부동산 PF 리스크는 증권사·저축은행·캐피탈 등 비은행권에 더 큰 충격을 준다. 비은행 금융기관은 상대적으로 완화된 규제 환경 아래 수익성을 확보하기 위해 PF 투자 비중을 높여온 만큼, 시장 상황 변화에 더욱 민감하다.
또한 단기 자금 조달 의존도가 높아 신뢰가 흔들릴 경우 자금 조달 비용이 급격히 상승하고, 즉각적인 유동성 압박에 직면한다. 비은행권의 불안이 확대되면 자본시장과 은행권으로까지 리스크가 확산되며, 금융 시스템 전반을 위협하는 구조가 형성된다.
부동산 PF 부실과 금리
금리 상승은 부동산 PF 부실 위험을 더욱 키우는 핵심 요인이다. 금리가 오르면 대출을 받은 건설사의 이자 부담이 직접적으로 확대되고, 이는 사업 수익성을 약화시키며 부동산 가격 조정 압력을 높인다. 가격 조정은 건물 가치 하락으로 이어지고, 대출 회수 여력을 감소시키는 악순환을 만든다.
금리 상승으로 기대 수익률이 낮아지면 투자자들은 더 낮은 가격을 요구하게 된다. 이 경우 건설사들은 분양가 인하 압박을 받으며, 자금 회수 시점이 길어져 금리 리스크가 심화된다.
사진출처:unsplash
한국의 부동산 시장은 투자자들의 심리에 특히 민감하게 반응한다. 부동산이 실물 자산임에도 불구하고, 시장 가격은 심리적 요인에 크게 영향을 받는다. 금리 상승 기조가 장기간 이어질 경우 투자자들은 적극적으로 매수에 나서기보다 금리 인하 시점을 기다리며 관망세로 전환한다. 이로 인해 거래량이 줄어들고, 거래가 지연되면서 자금 회수 시점 또한 길어지게 된다. 자금 회수가 늦어질수록 현금흐름은 더욱 악화되는 구조가 형성된다.
한국 금융이 부동산과 건설에 발목 묶이는 이유
현재 한국의 금융 흐름은 부동산에 지나치게 의존해 시장의 방향성에 휘둘리는 모습을 보인다. 부동산 가격 흐름에 따라 금리가 움직인다고 해도 과언이 아닐 정도다. 그렇다면 왜 한국 금융시장은 부동산 앞에서 힘을 쓰지 못하는 걸까. 그 배경에는 구조적인 문제가 자리하고 있다.
우선 한국의 자금 배분 구조는 생산성과 혁신보다 담보 가치 중심으로 고착화되어 있다. 담보를 통해 수익을 확보하는 방식이 굳어진 상황에서 부동산은 담보 설정이 쉽고 자산 가치 평가 역시 명확하다. 여기에 실물자산으로서 꾸준한 수요가 존재하고, 대규모 자금 운용까지 가능한 투자처라는 점에서 금융기관 입장에서는 수익을 내기 유리한 대상으로 인식된다.
사진출처:unsplash
이러한 특성은 리스크 관리가 용이하다는 인식으로 이어진다. 더욱이 최근처럼 정부의 R&D 투자가 축소되는 환경에서는 기술·혁신 산업의 자금 수요가 줄어들고, 금융 자금이 확실한 수익을 기대할 수 있는 부동산과 건설 부문으로 반복적으로 집중되는 흐름이 강화된다.
PF 금융 역시 대출 이자뿐 아니라 보증 수수료, 주관 수수료, 유동화 수익 등 다양한 수익 창구를 제공한다. 단기간에 대규모 자금을 운용할 수 있다는 장점까지 있어 금융기관이 이 투자처를 쉽게 포기하기 어렵다.
사진출처:unsplash
이 같은 구조는 금융기관이 장기적 리스크보다 단기 실적과 수익에 치중하도록 유도한다. 수익성이 낮고 불확실한 산업 금융보다, 이미 검증된 부동산 금융에 자금이 재집중되는 경향을 자연스럽게 만드는 것이다.
문제는 부동산발 금융위기를 여러 차례 겪었음에도 구조가 크게 달라지지 않았다는 점이다. 금융 시스템은 기존의 자산 구성과 수익 모델에 강하게 의존하며, 한 번 형성된 부동산 중심 금융 구조는 금융시장 전반에 영향을 미친다. 이 때문에 위기 이후에도 새로운 투자 영역으로 빠르게 전환하기 어렵고, 결국 다시 부동산 중심의 자금 배분 형태로 회귀하는 악순환이 반복된다.
정부의 정책과 부동산 시장
정부 정책 역시 부동산 시장과 금융시장의 연결성을 강화하는 데 큰 역할을 해왔다. 2020년 코로나 팬데믹 당시 시행된 각종 정책으로 한국 시장에는 대규모 유동성이 공급됐고, 대출 만기 연장 조치까지 더해졌다. 여기에 금리 인하가 이어지면서 부동산 시장에는 한층 더 풍부한 자금이 흘러들어갔다. 이러한 조치는 단기적으로 경기 부양 효과를 냈지만, 결과적으로 현재의 부동산 버블 형성에 기반을 제공했다.
그 결과 부동산 가격은 실물 경기와 괴리된 채 급등했고, 금융권은 저금리와 정책 보호를 전제로 부동산 관련 대출을 빠르게 확대했다.
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현 정부는 부동산 PF 부실이 금융시장에 미치는 충격을 줄이기 위해 안정화 기금, 보증 확대, 대출 상환 유예 등의 정책을 시행하고 있다. 그러나 이러한 조치는 2020년 부동산 시장에 대규모 유동성을 공급했던 흐름과 본질적으로 크게 다르지 않다.
이 정책들은 금융 시스템의 단기 충격 완화에는 효과적일 수 있지만, 동시에 부동산 시장과 금융시장의 밀착도를 더욱 높이는 결과를 낳는다. PF 사업의 사업성 회복보다 유동성 공급과 만기 연장에 의존해 시간을 버는 방식은, 실질적 손실을 가리는 부작용을 초래할 수 있다. 이는 부동산과 금융 리스크를 시장 조정 대신 정책 개입으로 관리해온 방식의 한계를 드러낸다.
스스로 발목을 묶고 있는 대한민국
부동산 PF 부실이 금융위기의 발단이 되는 이유는 명확하다. 부동산은 개별 산업의 문제가 아닌 금융 시스템 전체와 맞물린 구조적 리스크이기 때문이다.
결국 한국 금융은 담보 중심 관행, 단기 수익 중심의 금융권 문화, 반복적인 정부 정책 개입에 의해 스스로 발목이 잡혀 있는 상황이다. 레버리지에 기반한 부동산 투자는 금리 변화에 취약하다. 또한 부동산 투자는 금융시장과 긴밀하게 연결되어 있어 충격의 파급력 또한 크다.
이처럼 금융시장이 반복적으로 동일한 위험에 노출되는 구조는 한국 경제의 불안정성을 더욱 키운다. 위기 때마다 정책을 통한 단기 안정을 추구하는 방식은 장기 관점에서는 오히려 위험한 선택이 될 수 있다.
사진출처:unsplash
부동산 PF 부실은 한국 금융의 구조적 문제를 선명하게 드러낸 사례다. 따라서 부동산과 금융시장의 연계를 완화하는 정책 전환이 필요하다. 예를 들어, 공공사업 단가 연동제를 통해 원자재 가격이나 금리 상승 등 외부 변수에 따라 공사비가 자동 조정되는 체계를 구축하면, 부동산 시장과 금융시장 간 위험 전이를 최소화할 수 있다.
레버리지 투자자와 다주택자를 무조건 규제하는 방식에서 벗어나, 실수요 기반의 소비 활동을 시장에 다시 유입시키는 방향도 필요하다. 다주택자들은 실질적 구매 능력을 가진 확실한 수요층이며, 이들을 시장 내 잉여 물량 소화에 활용할 수 있다.
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또한 수도권에 집중된 건설 산업을 지역 맞춤형 공급 정책으로 분산해야 한다. 수도권 수준의 인프라와 조건을 지방에도 제공해 건설사들이 지방으로 이동해 건설·공급을 진행할 수 있도록 유도해야 한다.
지금 한국에 필요한 것은 투자자를 제한하고 규제를 통해 구매를 막는 방식이 아니다. 오히려 필요한 영역에 지원을 제공해 더 많은 시장 참여를 가능하게 만드는 환경이다. 계속해서 규제 중심의 정책만 유지된다면, 부동산 시장과 금융시장의 유착은 오히려 더 깊어질 것이라는 우려가 제기된다.
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[밸류체인타임스 = 권예원 칼럼니스트]
[밸류체인타임스=권예원 칼럼니스트] 연말을 앞두고 증권가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부문을 중심으로 대규모 조직개편이 예고되고 있다. 지난해 중소형 증권사를 중심으로 통폐합이 진행됐다면, 올해는 KB증권·미래에셋증권·메리츠증권 등 주요 대형 증권사가 인력 구조조정에 돌입할 것이라는 전망이 나온다. 업황 회복을 기대하며 인력을 유지해온 대형 증권사들도 내년부터는 최소 인력 운영 기조로 전환할 가능성이 커졌다. 침체된 부동산 PF 시장이 금융권 재편의 촉매로 작용하는 셈이다.
부동산 침체와 금융위기
부동산 경기 침체는 금융위기와 직결돼 있다. 부동산 산업 특성상 초기 자금 대부분이 대출에 의존할 수밖에 없고, 이 과정에서 활용되는 대표적 금융 방식이 부동산 PF다. PF는 미래에 발생할 분양대금 등 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 구조다. 시행사가 PF 대출을 통해 사업을 진행하고, 이후 발생하는 수익으로 대출을 상환한다.
PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약자로, 부동산 개발에 필요한 자금을 조달하기 위한 금융 방식이다. 이 중 부동산 PF는 향후 분양대금 등 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달한다는 점에서 일반 대출과 구별된다. 금융기관은 단순 담보가 아닌 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가해 대출 여부를 결정하며, 시행사는 PF 대출을 기반으로 사업을 진행하고 이후 발생한 수익으로 대출을 상환한다.
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부동산 PF는 브릿지론 → PF 본대출 → 분양대금 회수 → 입주 잔금 상환으로 이어지는 연속 구조다. 착공 이전에는 브릿지론으로 토지를 매입하고, 이후 PF 대출을 통해 브릿지론을 상환하며 공사비를 마련한다. 공사 진행 과정에서 발생하는 분양대금으로 PF 대출 일부와 공사비를 충당하며, 공사가 완료되면 입주 잔금을 통해 대출을 최종 상환하고 수익을 확보하는 방식이다.
이 구조는 도미노와 유사한 형태다. 어느 한 단계라도 어긋나면 전체가 흔들릴 수 있다. 부동산 PF에는 시행사·건설사뿐 아니라 은행, 증권사, 저축은행, 보험사 등 다양한 금융기관이 복합적으로 얽혀 있어 충격이 쉽게 전이된다. 부동산 경기가 둔화돼 분양률이 하락하거나 예정된 현금흐름이 확보되지 않으면, 완공된 건물조차 대출 상환이 어려워지는 상황이 발생한다. 예정된 현금흐름이 실현되지 않을 경우, 그 연결망 전체가 흔들리며 금융시장 전반으로 위험이 확산될 수 있다.
부동산 침체의 파급력
부동산 PF 부실이 금융위기의 출발점이 되는 이유는 위험이 빠르게 전이되는 구조 때문이다. 건설 사업장에서 부실이 발생하면 대출 연체로 이어지고, 이는 곧 금융기관의 자산 건전성 악화로 연결된다. 분양률 하락과 공사비 상승은 사업장의 현금흐름을 압박하고, 이에 따라 이자 지급이 어려워지면서 연체가 발생한다. 연체가 늘어나면 금융기관의 유동화 상품과 자본시장 전체에 불확실성이 확산되고, 이는 금융시장 신뢰 약화와 유동성 축소로 이어지는 악순환을 만든다.
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특히 이러한 부동산 PF 리스크는 증권사·저축은행·캐피탈 등 비은행권에 더 큰 충격을 준다. 비은행 금융기관은 상대적으로 완화된 규제 환경 아래 수익성을 확보하기 위해 PF 투자 비중을 높여온 만큼, 시장 상황 변화에 더욱 민감하다.
또한 단기 자금 조달 의존도가 높아 신뢰가 흔들릴 경우 자금 조달 비용이 급격히 상승하고, 즉각적인 유동성 압박에 직면한다. 비은행권의 불안이 확대되면 자본시장과 은행권으로까지 리스크가 확산되며, 금융 시스템 전반을 위협하는 구조가 형성된다.
부동산 PF 부실과 금리
금리 상승은 부동산 PF 부실 위험을 더욱 키우는 핵심 요인이다. 금리가 오르면 대출을 받은 건설사의 이자 부담이 직접적으로 확대되고, 이는 사업 수익성을 약화시키며 부동산 가격 조정 압력을 높인다. 가격 조정은 건물 가치 하락으로 이어지고, 대출 회수 여력을 감소시키는 악순환을 만든다.
금리 상승으로 기대 수익률이 낮아지면 투자자들은 더 낮은 가격을 요구하게 된다. 이 경우 건설사들은 분양가 인하 압박을 받으며, 자금 회수 시점이 길어져 금리 리스크가 심화된다.
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한국의 부동산 시장은 투자자들의 심리에 특히 민감하게 반응한다. 부동산이 실물 자산임에도 불구하고, 시장 가격은 심리적 요인에 크게 영향을 받는다. 금리 상승 기조가 장기간 이어질 경우 투자자들은 적극적으로 매수에 나서기보다 금리 인하 시점을 기다리며 관망세로 전환한다. 이로 인해 거래량이 줄어들고, 거래가 지연되면서 자금 회수 시점 또한 길어지게 된다. 자금 회수가 늦어질수록 현금흐름은 더욱 악화되는 구조가 형성된다.
한국 금융이 부동산과 건설에 발목 묶이는 이유
현재 한국의 금융 흐름은 부동산에 지나치게 의존해 시장의 방향성에 휘둘리는 모습을 보인다. 부동산 가격 흐름에 따라 금리가 움직인다고 해도 과언이 아닐 정도다. 그렇다면 왜 한국 금융시장은 부동산 앞에서 힘을 쓰지 못하는 걸까. 그 배경에는 구조적인 문제가 자리하고 있다.
우선 한국의 자금 배분 구조는 생산성과 혁신보다 담보 가치 중심으로 고착화되어 있다. 담보를 통해 수익을 확보하는 방식이 굳어진 상황에서 부동산은 담보 설정이 쉽고 자산 가치 평가 역시 명확하다. 여기에 실물자산으로서 꾸준한 수요가 존재하고, 대규모 자금 운용까지 가능한 투자처라는 점에서 금융기관 입장에서는 수익을 내기 유리한 대상으로 인식된다.
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이러한 특성은 리스크 관리가 용이하다는 인식으로 이어진다. 더욱이 최근처럼 정부의 R&D 투자가 축소되는 환경에서는 기술·혁신 산업의 자금 수요가 줄어들고, 금융 자금이 확실한 수익을 기대할 수 있는 부동산과 건설 부문으로 반복적으로 집중되는 흐름이 강화된다.
PF 금융 역시 대출 이자뿐 아니라 보증 수수료, 주관 수수료, 유동화 수익 등 다양한 수익 창구를 제공한다. 단기간에 대규모 자금을 운용할 수 있다는 장점까지 있어 금융기관이 이 투자처를 쉽게 포기하기 어렵다.
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이 같은 구조는 금융기관이 장기적 리스크보다 단기 실적과 수익에 치중하도록 유도한다. 수익성이 낮고 불확실한 산업 금융보다, 이미 검증된 부동산 금융에 자금이 재집중되는 경향을 자연스럽게 만드는 것이다.
문제는 부동산발 금융위기를 여러 차례 겪었음에도 구조가 크게 달라지지 않았다는 점이다. 금융 시스템은 기존의 자산 구성과 수익 모델에 강하게 의존하며, 한 번 형성된 부동산 중심 금융 구조는 금융시장 전반에 영향을 미친다. 이 때문에 위기 이후에도 새로운 투자 영역으로 빠르게 전환하기 어렵고, 결국 다시 부동산 중심의 자금 배분 형태로 회귀하는 악순환이 반복된다.
정부의 정책과 부동산 시장
정부 정책 역시 부동산 시장과 금융시장의 연결성을 강화하는 데 큰 역할을 해왔다. 2020년 코로나 팬데믹 당시 시행된 각종 정책으로 한국 시장에는 대규모 유동성이 공급됐고, 대출 만기 연장 조치까지 더해졌다. 여기에 금리 인하가 이어지면서 부동산 시장에는 한층 더 풍부한 자금이 흘러들어갔다. 이러한 조치는 단기적으로 경기 부양 효과를 냈지만, 결과적으로 현재의 부동산 버블 형성에 기반을 제공했다.
그 결과 부동산 가격은 실물 경기와 괴리된 채 급등했고, 금융권은 저금리와 정책 보호를 전제로 부동산 관련 대출을 빠르게 확대했다.
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현 정부는 부동산 PF 부실이 금융시장에 미치는 충격을 줄이기 위해 안정화 기금, 보증 확대, 대출 상환 유예 등의 정책을 시행하고 있다. 그러나 이러한 조치는 2020년 부동산 시장에 대규모 유동성을 공급했던 흐름과 본질적으로 크게 다르지 않다.
이 정책들은 금융 시스템의 단기 충격 완화에는 효과적일 수 있지만, 동시에 부동산 시장과 금융시장의 밀착도를 더욱 높이는 결과를 낳는다. PF 사업의 사업성 회복보다 유동성 공급과 만기 연장에 의존해 시간을 버는 방식은, 실질적 손실을 가리는 부작용을 초래할 수 있다. 이는 부동산과 금융 리스크를 시장 조정 대신 정책 개입으로 관리해온 방식의 한계를 드러낸다.
스스로 발목을 묶고 있는 대한민국
부동산 PF 부실이 금융위기의 발단이 되는 이유는 명확하다. 부동산은 개별 산업의 문제가 아닌 금융 시스템 전체와 맞물린 구조적 리스크이기 때문이다.
결국 한국 금융은 담보 중심 관행, 단기 수익 중심의 금융권 문화, 반복적인 정부 정책 개입에 의해 스스로 발목이 잡혀 있는 상황이다. 레버리지에 기반한 부동산 투자는 금리 변화에 취약하다. 또한 부동산 투자는 금융시장과 긴밀하게 연결되어 있어 충격의 파급력 또한 크다.
이처럼 금융시장이 반복적으로 동일한 위험에 노출되는 구조는 한국 경제의 불안정성을 더욱 키운다. 위기 때마다 정책을 통한 단기 안정을 추구하는 방식은 장기 관점에서는 오히려 위험한 선택이 될 수 있다.
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부동산 PF 부실은 한국 금융의 구조적 문제를 선명하게 드러낸 사례다. 따라서 부동산과 금융시장의 연계를 완화하는 정책 전환이 필요하다. 예를 들어, 공공사업 단가 연동제를 통해 원자재 가격이나 금리 상승 등 외부 변수에 따라 공사비가 자동 조정되는 체계를 구축하면, 부동산 시장과 금융시장 간 위험 전이를 최소화할 수 있다.
레버리지 투자자와 다주택자를 무조건 규제하는 방식에서 벗어나, 실수요 기반의 소비 활동을 시장에 다시 유입시키는 방향도 필요하다. 다주택자들은 실질적 구매 능력을 가진 확실한 수요층이며, 이들을 시장 내 잉여 물량 소화에 활용할 수 있다.
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또한 수도권에 집중된 건설 산업을 지역 맞춤형 공급 정책으로 분산해야 한다. 수도권 수준의 인프라와 조건을 지방에도 제공해 건설사들이 지방으로 이동해 건설·공급을 진행할 수 있도록 유도해야 한다.
지금 한국에 필요한 것은 투자자를 제한하고 규제를 통해 구매를 막는 방식이 아니다. 오히려 필요한 영역에 지원을 제공해 더 많은 시장 참여를 가능하게 만드는 환경이다. 계속해서 규제 중심의 정책만 유지된다면, 부동산 시장과 금융시장의 유착은 오히려 더 깊어질 것이라는 우려가 제기된다.
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